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在貸款世界裡，「房屋代墊塗銷」是許多屋主聽過卻不太懂的流程。簡單說，它是協助屋主「先幫你把舊銀行的抵押權還清並塗銷」，好讓你順利轉貸、增貸或重新設定新的抵押權。但若不了解細節，很可能因為流程不順、金流卡關，讓原本的房子變成沉重負擔。
以下帶你一次釐清房屋代墊塗銷必懂的 4 件事。
一、什麼是房屋代墊塗銷？為什麼要用？
當你要把房貸「A 銀行 → B 銀行」時，B 銀行必須看到 A 銀行已經解除抵押權（也就是塗銷）才能把新貸款撥進來。
但問題來了：
A 銀行要你先還清才能塗銷
你要靠 B 銀行的新貸款去還清 A 銀行
兩邊卡在一起，新貸款不能撥、舊貸款不能還
這時「代墊塗銷」就派上用場，由專業公司或協辦銀行 先墊付舊貸款金額，讓你完成塗銷手續，再讓新銀行順利撥款。
二、代墊塗銷的流程怎麼跑？
通常流程如下：
財務健檢：確認你的信用、負債比、房屋殘值，確定能成功轉貸。
確認舊貸餘額：向原銀行申請清償證明。
申請代墊公司／銀行協助：由協助單位先行墊付。
辦理塗銷抵押權：在地政事務所解掉原銀行的抵押。
新銀行撥款：完成新的抵押設定，資金正式到位。
流程通常 3–7 天可完成，比想像中快。
三、代墊塗銷需要多少費用？
費用因單位而異，但多數會包含：
代墊服務費（依墊付金額計算）
律師或代書費
塗銷規費（地政規費固定）
大部分屋主會擔心費用太高，但其實 只要成功轉貸到更低利率或更高額度，整體資金壓力會降低，比自己卡在舊貸反而划算。
四、使用代墊塗銷要注意什麼？
確認協助單位合法且專業
切勿找來路不明的民間公司，避免「拿了你的資料卻不代墊」的風險。
計算利息與費用差額
轉貸後總利息是否有下降？資金是否更靈活？務必請專員清楚試算。
確保銀行願意接案
若你的負債比過高、信用瑕疵未解，銀行可能不收件，此時要先調整體質。
避免急用時亂借高利
很多客戶是在急需資金時被迫找高利、後來才發現其實用代墊塗銷就能安全轉貸。
掌握以上 4 點，才能讓房屋真正變成資產，而不是拖累你的負債。
房貸二胎整合｜一次搞懂二胎貸款，把高利息變低負擔
面對資金壓力、信用卡循環、民間高利，許多人第一時間想到借款，但卻忽略手上最有價值的資產——「房子」。
如果你已經有第一胎房貸，但需要額外資金，「房貸二胎整合」就是最常見、也最實用的方式。
簡單說，二胎貸款＝在原本的房貸之外，再做一筆二胎房貸利率｜新北二胎房貸貸款流程教學額外貸款。
而「二胎整合」則是把你現在的高利負債（比如民間、高利卡債、融資）整合到單一、利率更低的二胎方案裡。
做得好，能從每月高額利息 → 變成輕鬆分期。
做不好，則可能被收高額費用、成數不足等問題卡住。
以下帶你一次搞懂。
一、什麼是房貸二胎？
房貸二胎指：在「第一胎房貸」存在的情況下，你另外再將房子設定第二順位抵押，向銀行或民間貸款。
常見用途：
整合信用卡、信貸、民間高利
公司或店面週轉
家庭支出（學費、醫療、裝潢）
創業資金、進貨金流
特色是：不需要動到第一胎房貸，只是額外多一筆可支配的資金。
二、什麼是房貸二胎整合？
房貸二胎整合＝使用房子做二胎貸款，將你的高利負債「打包」成單一貸款，利率通常比民間、信用卡低很多。
例如：
信用卡循環利率 13–15%
民間借款 24–36%
典當、融資公司甚至更高
如果用房屋二胎整合，利率通常會落在 5–12%，視你的條件而定。
這樣一整合，每月壓力就能降低許多。
三、房貸二胎有哪些種類？（銀行 vs. 民間）
1. 銀行二胎（低利但門檻高）
利率低（5–7% 左右，視條件）
需要收入證明、聯徵正常、負債比合理
成數保守（通常 50–70%）
適合：信用正常、有固定收入、但需要額外資金的人
2. 民間二胎（快速但利率高）
審核快（最快 1–3 天）
不看收入、不查聯徵
房子有殘值就能借
利率相對較高（10–15% 起）
適合：信用瑕疵、急用資金、被銀行拒件的人
如果你本來就被民間高利卡住，通常會建議你做的是：
👉 先民間二胎救急 → 再整合到銀行二胎（或轉貸一胎）
這是最常見的「二段式做法」。
四、房貸二胎整合的 4 個關鍵重點
1. 房屋殘值＝能借多少的關鍵
房子位置、屋齡、坪數、行情，會直接影響二胎能借的成數。
2. 你的信用狀況影響利率
信用正常 → 銀行二胎利率低
信用瑕疵 → 可能需民間二胎先整合
3. 目的不同，做法不同
整合高利負債（主要目標是降息）
資金週轉（主要目標是金流）
緊急救急（主要目標是快速過件）
流程與配法都會不同。
4. 費用一定要透明
代書費、開辦費、規費、利息都要清楚。
真正專業的代辦會在申請前就讓你知道所有費用，避免「事後補收」。
房屋代墊塗銷｜常見 Q&A
Q1：什麼情況必須用到代墊塗銷？
A：最常見的三種狀況是
你要轉貸到利率更低的新銀行
要增貸卻受原銀行限制
要將民間高利轉回銀行
只要原銀行不願等新銀行撥款，就需要代墊協助。
Q2：代墊塗銷會影響信用嗎？
A：不會二胎房貸利率｜。
代墊塗銷不是借款行為，也不會在聯徵上留下紀錄。完成後，新銀行正常撥款，整個流程是乾淨且安全的。
Q3：我負債比偏高或有信用瑕疵，還能申請嗎？
A：仍然有機會。
關鍵在於新銀行是否願意收件。如果有信用瑕疵、臨時性負債或資金斷層，通常需要先重新包裝資料、補強財力證明，再安排銀行承作。
詐騙宣導
1.貸款沒拿到錢前，千萬別付任何費用 — 真正的銀行或合格平台不會先跟你收錢。
2.要簽字前先把合約看清楚，有不懂或怪怪的條款就別急著簽，必要時問律師或信得過的專業人士。
丫頭結婚5年 老公王惟立「願放棄急救」
記者徐珮華／台北報導丫頭（詹子晴）與森田、陳雋希（VIC）共同創立快電商，今年與HitFm聯播網、寵物公園合作主辦「2025毛起來愛」公益活動，並於今（3）日舉辦記者會。飼養2隻貓咪的丫頭，透露愛貓日前才因腎衰竭一度命危，她與老公王惟立共同在醫院度過艱難時刻，也討論到夫妻倆日後若需替彼此簽署放棄急救文件，會做出什麼選擇。丫頭（中）透露愛貓腎衰竭一度命危。（圖／記者趙于瑩攝影）丫頭回憶，當時愛貓出現嚴重腎衰竭，醫師要她做好必須簽署放棄急救的心理準備，讓她當場心碎爆哭，「生命好脆弱，牠明明前幾天在家都還很健康，怎麼突然之間就變成這個樣子？」所幸愛貓住院10多天後有所好轉，目前狀況穩定，各項數值也都恢復理想。經歷這次生離死別，丫頭也與結婚5年的王惟立討論「如果以後是你的話，你要我簽（放棄急救同意書）嗎」，對方灑脫回答「當然簽啊，不想那麼痛苦」，夫妻倆因此達成共識。將毛小孩視為家人的丫頭，坦言「生小孩」從不在自己的人生計畫內，但樂意照顧許多毛小孩，「只要我養得起自己的一天，也會希望能夠盡量幫助牠們。」「2025毛起來愛」公益記者會，夏和熙、丫頭、森田、蕭秉治、鼓鼓呂思緯、白安等人出席。（圖／記者趙于瑩攝影）愛心總召夏和熙也分享愛犬前陣子住院7天，醫師一度建議準備安樂死，不過他當時忙於拍戲無法探望，劇組也排不出空檔讓他休息，「牠那時候應該打一針就會走了，我覺得自己一定要到現場送牠最後一程，但就是沒有時間。」沒想到戲劇殺青後，愛犬竟然奇蹟康復，讓他開心直呼「好像是老天爺給了一個指示」。森田則坦言自己過去相當怕狗，這些年透過領養，人生有了很大轉變。身為快電商負責人，他旗下已有逾百位員工，丫頭笑稱「大家都不知道，其實你已經有100多個小孩要養」。而他曾許願40歲前生一男一女，如今暫時把夢想放一邊，希望先以事業為重，將回饋社會視為最大目標。新／傳駭客竊逾1TB資料！華碩緊急發聲明
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